Cómo calcular la rentabilidad de un piso en Madrid antes de comprarlo
/Invertir en vivienda en Madrid sigue siendo una de las opciones favoritas para particulares y pequeños inversores que buscan seguridad y rentabilidad a medio y largo plazo. Sin embargo, antes de lanzarse a comprar un piso para alquilarlo, es fundamental saber cómo calcular la rentabilidad real de la inversión inmobiliaria.
En este artículo te mostramos, paso a paso, cómo hacerlo en el mercado madrileño actual.
¿Qué significa la rentabilidad de un piso en Madrid?
La rentabilidad inmobiliaria mide el retorno económico que un piso genera respecto al dinero invertido en su compra. En términos simples: cuánto ganas al año en comparación con lo que te costó la vivienda.
Existen dos tipos principales de rentabilidad:
Bruta: ingresos por alquiler frente al precio de compra.
Neta: lo que realmente ganas después de restar gastos, impuestos y costes de mantenimiento.
Fórmula básica para calcular la rentabilidad bruta
La fórmula de la rentabilidad bruta es sencilla:
Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) x 100
Ejemplo:
Piso en Madrid comprado por 250.000 €
Alquiler mensual estimado: 1.200 € → 14.400 € al año
👉 Rentabilidad bruta = (14.400 / 250.000) x 100 = 5,76 %
Cálculo de la rentabilidad neta
Para un cálculo realista debes considerar los gastos asociados:
Impuestos: IBI, plusvalía municipal, IRPF sobre alquileres.
Gastos de comunidad: mantenimiento de zonas comunes, ascensor, portería, etc.
Seguro del hogar y de impago.
Mantenimiento y reparaciones.
Gestión inmobiliaria (si contratas un servicio profesional).
Fórmula:
Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales – Gastos anuales) / Precio de compra] x 100
Siguiendo el ejemplo:
Ingresos: 14.400 €
Gastos anuales: 2.000 €
👉 Rentabilidad neta = (12.400 / 250.000) x 100 = 4,96 %
Factores que influyen en la rentabilidad en Madrid
Ubicación del piso
Zonas como Chamartín, Chamberí o Salamanca suelen tener precios altos, lo que reduce la rentabilidad porcentual aunque garantizan estabilidad.
Distritos como Carabanchel, Usera o Vallecas ofrecen precios más bajos y rentabilidades más altas, pero con más riesgo de impagos o vacantes.
Demanda de alquiler
Cerca de universidades: gran demanda de estudiantes (Moncloa, Ciudad Universitaria).
Barrios con buena conexión en metro y bus.
Tamaño de la vivienda
Pisos pequeños (1-2 dormitorios) suelen tener más liquidez y mayor rotación.
Reformas y eficiencia energética
Un piso reformado se alquila más rápido y más caro.
Rentabilidad media en Madrid en 2025
Según los últimos informes del Banco de España y portales inmobiliarios, la rentabilidad media del alquiler en Madrid ronda entre el 4 % y el 6 %, dependiendo de la zona y el tipo de vivienda.
Esto coloca a Madrid por encima de activos como depósitos bancarios y muy cerca de la rentabilidad media de la bolsa, con un riesgo menor para perfiles conservadores.
Consejos antes de invertir en un piso en Madrid
Haz un estudio de mercado por barrio: compara precios de venta y alquileres en la zona.
Calcula siempre la rentabilidad neta, no solo la bruta.
Ten en cuenta la fiscalidad: el IRPF por ingresos de alquiler puede variar tu beneficio real.
Evalúa la revalorización futura: algunos barrios, como zonas del sureste madrileño (Vallecas, San Blas, Vicálvaro), tienen margen de crecimiento.
Apóyate en un profesional inmobiliario: te puede ayudar a negociar el precio y optimizar la inversión.
Conclusión
Calcular la rentabilidad de un piso en Madrid antes de comprarlo es clave para tomar decisiones acertadas. No basta con mirar el precio de compra y el alquiler: hay que considerar gastos, impuestos y el potencial de la zona.
Una inversión bien analizada puede ofrecer rentabilidades del 5 % al 7 % neto anual, además de la revalorización futura del inmueble.
Si estás pensando en invertir en vivienda en Madrid, lo mejor es asesorarte con un agente inmobiliario especializado en inversión, que te ayudará a identificar oportunidades con alta rentabilidad y bajo riesgo.
