NUDA PROPIEDAD: ¿Qué es? y ¿Qué implica?
La Nuda propiedad, al hablar del concepto aplicado a un activo inmobiliario, es aquel derecho de una persona sobre una propiedad o vivienda, en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.
La nuda propiedad son el conjunto de prerrogativas que conserva el propietario de una vivienda, cuando esa vivienda es objeto de un derecho de propiedad (usufructo, o habitación por ejemplo) por parte de un tercero.
El derecho de propiedad es el derecho que tiene una persona de utilizar (usus), sacar beneficios de una vivienda (fructus) y disponer de ella, o sea venderla, hipotecarla e inclusive destruirla (abusus).
Básicamente, el concepto con su significado más aplicado en el sector inmobiliario de la nuda propiedad, implica la venta de una vivienda normalmente por parte de una persona de avanzada edad por un precio inferior al de mercado actual a cambio de un usufructo vitalicio. De esta forma, la parte vendedora (usufructuario) consigue una cantidad de dinero en el momento de la venta y el derecho a seguir ocupando su antigua vivienda de por vida y sin tener que pagar ninguna renta. La parte compradora puede realizar una interesante operación de inversión inmobiliaria, comprando un activo por un valor bastante más bajo a su valor normal de mercado. Toda la responsabilidad de conservación e impositiva recaerá en adelante en el nuevo propietario (Nudo propietario).
Por ejemplo, el dueño de una propiedad que la alquila es el nudo propietario de la misma: conserva el derecho de disponer de la cosa (abusus: venderla, etc.), mientras el derecho de usufructo está en manos de la persona que paga el alquiler. El inquilino tiene los derechos de uso y fructo, pero no puede vender la propiedad, ni hipotecarla, ni destruirla, porque el dueño, como nudo propietario, conserva esos derechos (abusus).
Según la expresión doctrinal moderna, desconocida en el código civil con la cual se designa comúnmente al conjunto de atributos del derecho de propiedad que pertenece al propietario de un bien sobre cual goza otra persona del derecho de uso usufructo o habitación durante el tiempo que permite este desmembramiento de la propiedad.
Facultades del nudo propietario
El nudo propietario es el dueño de la vivienda, pero con la importante limitación de que existe un usufructo (derecho de poder usar y disfrutar la vivienda) que pertenece a otra persona, habitualmente el anterior propietario. Sin embargo, el usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un término (ya sea un término fijo o, en el caso de usufructo vitalicio, hasta la muerte del usufructuario). Por lo tanto, el nudo propietario recobrará la propiedad plena cuando se extinga el usufructo.
Por lo tanto, los derechos del nudo propietario son:
Derecho a recuperar la cosa en buen estado a la extinción del usufructo.
Disponer de la vivienda. Si bien el usufructo se mantiene, el nudo propietario puede vender su nuda propiedad.
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