A continuación te explico los aspectos más importantes previos a la compra de la vivienda. Se trata de indicaciones y recomendaciones que te ayudarán a cumplir con éxito tu objetivo, la compra de una casa, que se convierta en tu nuevo hogar. Es importante que sean todos tenidos en cuenta y que los comentes con el agente inmobiliario en el que te apoyarás para conseguir el objetivo, en el menor tiempo posible y con las menores preocupaciones.
Consúltame cualquier duda, sobre todo si disponemos de la casa de tus sueños en cartera, recuerda que yo no cobro comisión a los compradores.
IMPORTE MÁXIMO
Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo:
- La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales. Divide tus ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca. A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar.
- A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.
- También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.
- El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).
DECIDIR LA ZONA
Inicialmente debes decidir la zona donde quieres adquirir tu casa. En esta elección influirán factores emocionales (cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”...) y factores objetivos (precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos...). Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudarán a tomar una decisión acertada.
¿CÓMO BUSCAR?
Si has decidido la zona y tiene un precio orientativo de la vivienda que quieres comprar, puedes buscar con más garantías de éxito. Las posibilidades son numerosas: prensa especializada en oferta inmobiliaria, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios de los diarios, servicios municipales o autonómicos, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona, o acudiendo a una Agencia Inmobiliaria.
Una muy buena opción es acudir a una Agencia Inmobiliaria, que si está en la zona que te interesa es muy probable que tengas una oferta amplia de la misma y que conozcas la situación de los precios. La intervención de una Agencia no encarece la compra. Normalmente es el vendedor el que contrata sus servicios, de modo que será éste el que pagará sus honorarios. Ten en cuenta que el Agente Inmobiliario puede ahorrarte muchos viajes y gestiones inútiles. Si consigues transmitir claramente tus necesidades y el tipo de vivienda que buscas, la intervención de un profesional puede hacerte ganar mucho tiempo.
Si la compra se realiza a través de un Agente Inmobiliario será él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación.
AYUNTAMIENTO
Una de las informaciones previas, es comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno alterando las circunstancias que influyen en su decisión.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.
Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.
Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.
El Notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.
Infórmate de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quién sea el propietario.
Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.
IMPUESTOS
Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el Registro.
DOCUMENTACIÓN A REVISAR ANTES DE FORMALIZAR LA COMPRA
Si la vivienda que deseas comprar es de 2ª mano antes de comprar tendrás que revisar una serie de documentación para evitar futuros desengaños o situaciones desagradables. Será tu agente inmobiliario de confianza quien se asegure de que la propiedad aporta toda la documentación y que se encuentra todo en regla y ajustado a la ley.
