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Los expertos desconfían de la reforma del alquiler que quiere aprobar el Gobierno. El plan pasa por cuatro vectores: ampliar de tres a cinco años la prórroga forzosa en los contratos de alquiler, limitar las fianzas y garantías adicionales que el propietario puede imponer al inquilino, poner trabas al alquiler turístico y promover la construcción de 20.000 viviendas destinadas al alquiler social. Los analistas piensan que las medidas diseñadas por el Gobierno no impulsarán la oferta de vivienda. Al contrario, tenderán a limitar la entrada de viviendas en el mercado, en lugar de incentivarla, lo que incrementará el desequilibrio entre la oferta y la demanda y presionará todavía más los precios al alza. Algunos analistas reclaman, en cambio, incentivos para los dueños y una mayor seguridad jurídica para animarlos a entrar en el mercado.
En primer lugar, la extensión de los plazos del contrato no supone una solución en sí misma, “sino que depende del momento del mercado”, explica José García Montalvo, profesor de Economía en la Universidad Pompeu Fabra. “Tiene el objetivo de que la gente que apuesta por el alquiler pueda tener un proyecto estable de vida, pero habrá que ver si al final acaba retrayendo a la oferta o paralizando las inversiones”, añade José Luis Ruiz Bartolomé, director general de Chamberí AM. Aunque otros expertos como Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa ven necesaria la medida para “dar seguridad al inquilino”, tampoco “ven cómo puede ayudar a bajar los precios”.
En segundo lugar, el límite a las garantías adicionales que puede exigir el propietario hará más asequible la entrada en una nueva vivienda, pero “si se hace sin ofrecer seguridad jurídica a cambio, los propietarios no van a querer alquilar, lo que disminuirá la oferta y elevará los precios”, señala Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. “Hay que pensar que cuando un propietario exige esto es porque los impagos o los desahucios no están bien resueltos”, indica Ruiz Bartolomé. En definitiva, “se intenta hacer cosas, pero las medidas no van orientadas a fomentar la oferta que es donde está el problema que hace que los precios suban”, afirma Julio Gil, director de Horizone Consulting. Los expertos en el mercado inmobiliario reprochan al Gobierno que, en lugar de dar incentivos para estimular el mercado, lo que hace es restringirla, aumentando el poder de negociación de los caseros que quieran mantener su vivienda en alquiler. “La reforma, con los plazos y las garantías, lo que hace es volver atrás a la ley anterior, que hacía a los propietarios pensarse su poner su vivienda en alquiler”, subraya Manuel Gandarias, director general de Civislend.
En tercer lugar, el Gobierno quiere limitar el mercado de alquiler de viviendas turísticas, con la intención de que parte de estos inmuebles se destinen al alquiler residencial. Sin embargo, el alcance de esta medida es limitado, en tanto que el número de viviendas destinadas a este uso no es muy elevado y ambos mercados no están directamente conectados. Además, algunos expertos descartan que la vivienda turística influya en los precios. “En Barcelona, en los sitios donde hay más vivienda turística, los precios no crecen más rápido que el resto”, indica García Montalvo. Por otra parte, Ruiz Bartolomé señala que “en Madrid, hay unas 15.000 viviendas destinadas al alquiler turístico, por 250.000 destinadas al alquiler residencial y 150.000 viviendas vacías”. Por lo tanto, aunque el alquiler turístico pueda reducir la oferta de vivienda residencial, parece claro se puede lograr un mayor incremento de la oferta mediante incentivos a quienes ahora no se atreven a poner su casa en el mercado que por la vía del castigo al alquiler turístico.
Finalmente, el plan de promover la construcción de 20.000 viviendas destinadas al alquiler a precios asequibles es el que más lagunas presenta: el tiempo de construcción, la colaboración de los ayuntamientos y la gestión de estas viviendas. Por un lado, “la construcción tardará seguramente más de cinco años, entre la adopción de las medidas, los acuerdos con las comunidades autónomas y los ayuntamientos, la financiación y el proyecto en sí”, advierte Gil. Por otra parte, Toribio indica que “aunque el plan es positivo, hay que ver cómo se concreta, porque va a depender del papel que jueguen los municipios y las comunidades, que tienen que poner a disposición el suelo”. De hecho, en los últimos años una de las cosas que ha limitado la oferta de vivienda han sido las trabas a la edificación en ciudades como Madrid y Barcelona, que es precisamente donde hay un mayor desajuste con la demanda.
