Vender una vivienda protegida en Madrid es perfectamente posible. Pero no se vende como un piso libre: mientras dure la protección hay un precio máximo, un comprador que tiene que cumplir requisitos y unos trámites con la Comunidad de Madrid. Si conoces las reglas desde el principio, la venta es tranquila. Si no, puede atascarse en la notaría.
En esta guía te cuento, paso a paso, lo que reviso con cada propietario antes de poner a la venta una VPO o una VPP.
Primero: ¿tu vivienda sigue siendo protegida?
Es la pregunta clave, y muchos propietarios no saben la respuesta. De ella depende todo lo demás: si la protección sigue vigente, vendes con precio máximo; si ya terminó, vendes a precio libre.
Lo puedes comprobar en tres documentos:
- La escritura de compra, que indica el régimen de protección.
- La cédula de calificación definitiva, con la fecha desde la que se cuenta el plazo.
- La nota simple del Registro de la Propiedad, que recoge las limitaciones vigentes.
En Madrid conviven viviendas protegidas de épocas y normas muy distintas: VPO antiguas, VPP de los reglamentos de 2005 y 2009 (las conocidas VPPB y VPPL) y viviendas de precio tasado. El plazo de protección depende de la norma con la que se dio la calificación definitiva, y se cuenta desde esa fecha:
| Norma con la que se calificó | Plazo de protección |
|---|---|
| Decreto 74/2009 Calificadas desde el 11 de agosto de 2009 | 15 años para VPPB y VPPL de venta, uso propio o alquiler. 10 años para alquiler con opción de compra. |
| Decreto 11/2005 Calificadas entre el 15 de febrero de 2005 y el 10 de agosto de 2009 | 20 años para VPP de precio básico o limitado sin ayudas. 25 o 30 años para alquiler o con préstamo convenido (30 años según el Real Decreto 801/2005). |
| Normas anteriores Decretos 43/1997 y 228/1998, y Real Decreto-ley 31/1978 | 30 años con carácter general, salvo que un préstamo cualificado concreto lo acortara a 15 o 20 años. |
| Decreto 2114/1968 Las viviendas protegidas más antiguas | 50 años, tanto de promoción pública como privada. |
La fecha de la calificación definitiva viene en la cédula. Con ella y la tabla puedes calcular, de forma orientativa, cuándo termina la protección de tu vivienda.
Que pase el plazo no basta: el Registro no quita la carga por sí solo
Cuando termina el plazo de protección, el Registro de la Propiedad no retira la limitación de oficio. Hay que pedirlo.
Siempre hace falta un documento de la Comunidad de Madrid que confirme que la vivienda es libre por haberse superado el plazo. Además, cada Registro puede exigir su propia documentación, así que conviene consultar antes con el Registro en el que está inscrita tu vivienda.
Inscribir ese documento tiene un coste en el Registro, que varía según la situación registral de cada finca. Lo ideal es dejarlo resuelto antes de poner la vivienda a la venta, no con el comprador ya esperando.
Las tres reglas de una venta con protección
Si tu vivienda sigue protegida, la venta tiene que cumplir tres condiciones:
- Precio máximo. No puedes vender por encima del máximo legal que corresponde a tu vivienda.
- Comprador con requisitos. Quien compra tiene que destinarla a su vivienda habitual y no tener otra vivienda protegida en España.
- Informe de venta de la Comunidad de Madrid. Siempre hay que llevarlo a la notaría. En él, la Comunidad confirma que esa vivienda no necesita autorización de venta y fija su precio máximo concreto.
Ninguna de las tres es un obstáculo si se prepara bien. Lo que da problemas es descubrirlas tarde.
Cómo se calcula el precio máximo
El precio máximo se fija por metro cuadrado útil, no construido. Es el error más habitual: la superficie útil es la que se pisa dentro de la vivienda, y suele ser bastante menor que la que aparece en los portales.
La Comunidad de Madrid actualiza estos precios cada 1 de enero con el IPC, según la Orden de 15 de febrero de 2024. Los de 2026 se publicaron en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) el 30 de enero de 2026. Madrid capital está en la zona A, la de precios más altos, junto con municipios como Alcobendas, Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas o Tres Cantos.
Estos son los precios máximos de 2026 en la zona A para las viviendas de promoción privada más habituales:
| Régimen | Vivienda | Garaje y trastero |
|---|---|---|
| VPO (régimen general y especial), VPP y VPPB | 2.591,64 €/m² útil | 1.554,98 €/m² útil |
| VPPL del Decreto 11/2005 | 2.983,03 €/m² útil | 1.789,82 €/m² útil |
El garaje y el trastero tienen su propio precio y solo cuentan hasta un límite: 25 m² útiles de garaje y 8 m² útiles de trastero. Si los tuyos son más grandes, el exceso no suma.
Un ejemplo con una VPPB en Madrid capital:
| Vivienda: 70 m² útiles × 2.591,64 € | 181.414,80 € |
|---|---|
| Garaje: 25 m² útiles × 1.554,98 € | 38.874,50 € |
| Trastero: 8 m² útiles × 1.554,98 € | 12.439,84 € |
| Precio máximo total | 232.729,14 € |
Cuando hubo ayudas del plan estatal de 2005
Si el promotor o el primer comprador recibió ayudas del Real Decreto 801/2005, el cálculo es distinto. Se parte del precio de la primera venta, se actualiza con el IPC hasta la fecha de la nueva venta y se multiplica por 1,5. En estos casos el resultado puede quedar por encima o por debajo de la tabla, y conviene hacer las cuentas con la escritura original.
Las VPPL calificadas con el reglamento de 2009 y las viviendas de promoción pública tienen sus propias reglas. Por eso, antes de fijar un precio de salida, lo calculo con la documentación de cada vivienda.
El informe de venta: la cifra que vale en la notaría
Las tablas sirven para hacerse una idea, pero el precio que cuenta es el que fija la Comunidad de Madrid en el informe de venta de tu vivienda. Pedirlo con tiempo es la mejor forma de evitar errores de cálculo y de que el notario dé por buenos el precio y la venta sin sorpresas el día de la firma.
Quién puede comprar tu vivienda
Aquí hay una buena noticia: los requisitos para comprar una vivienda protegida de segunda mano son más sencillos de lo que mucha gente cree. Mientras dure la protección, el comprador tiene que:
- Destinar la vivienda a su domicilio habitual y permanente.
- No tener otra vivienda protegida en España.
En la mayoría de los casos no se le exige un límite de ingresos, ni que no tenga una vivienda libre. Es una diferencia importante con la obra nueva, donde sí hay topes de ingresos (hasta 5,5 veces el IPREM en las VPPB y 7,5 veces en las VPPL) y no se puede tener otra vivienda en la Comunidad de Madrid.
Esto amplía mucho el abanico de compradores posibles. Aun así, conviene comprobar la situación del interesado antes de firmar las arras, no después. En mis ventas, en la primera visita seria verifico que cumple los requisitos y que tiene la financiación encaminada.
Los pasos para vender, de principio a fin
- Revisar la documentación: escritura, cédula de calificación y nota simple actualizada.
- Calcular el precio máximo y compararlo con lo que valdría la vivienda en el mercado libre.
- Decidir la estrategia: vender ya con precio máximo, esperar a que termine la protección o, si compensa, descalificar antes de vender.
- Pedir el informe de venta a la Comunidad de Madrid, que confirma que no hace falta autorización y fija el precio máximo exacto.
- Buscar al comprador adecuado, que cumpla los requisitos desde el principio.
- Firmar las arras con un contrato que recoja el régimen de la vivienda y el precio máximo del informe.
- Firmar en la notaría con el informe de venta. El precio tiene que figurar en la escritura y no puede superar el máximo.
¿No sabes si tu vivienda sigue protegida?
Envíame tu escritura o una nota simple y te digo en qué régimen está, cuándo termina la protección y a qué precio podrías vender.
Comprueba tu caso Escríbeme por WhatsAppErrores que conviene evitar
Pedir un sobreprecio "por fuera"
Cobrar por encima del precio máximo, aunque sea en un pago aparte, es ilegal. Puede acarrear sanciones y poner en riesgo la propia venta. Además, deja al comprador sin protección si algo sale mal. No merece la pena.
Calcular con metros construidos
Usar la superficie del portal o del recibo del IBI suele dar un precio más alto del real. Cuando llega el informe de venta con la cifra correcta, el comprador ya tenía otra en la cabeza.
Dar por hecho que la protección ha terminado
Muchos propietarios creen que su vivienda ya es libre "porque es antigua". A veces es así; otras, el plazo era más largo de lo que pensaban. Y aunque el plazo haya terminado, la carga sigue inscrita en el Registro hasta que alguien pide retirarla.
Descubrir tarde que el comprador no cumple
Un comprador que ya tiene otra vivienda protegida, o que no tiene la financiación clara, puede tirar la operación semanas después de firmar las arras. Mejor comprobarlo al principio.
¿Y si te conviene vender a precio libre?
Si el plazo de protección ya ha terminado, el camino es el que contaba al principio: pedir a la Comunidad de Madrid el documento que confirma que la vivienda es libre, inscribirlo en el Registro para retirar la carga y vender a precio de mercado.
Si todavía no ha terminado y la diferencia entre el precio máximo y el precio de mercado es grande, puede interesar esperar a que termine la protección o descalificar la vivienda antes de venderla. La descalificación deja sin efecto la protección antes de tiempo, pero normalmente obliga a devolver las ayudas públicas recibidas y no siempre compensa.
Es una decisión de números: precio máximo frente a precio libre, ayudas a devolver y tiempo que falta. Cuando gestiono una venta, hago ese cálculo con el propietario antes de decidir el camino. Le dedicaré un artículo propio en las próximas semanas.
Lo que puede cambiar en 2026 y 2027
La Comunidad de Madrid está preparando un nuevo reglamento de vivienda con protección pública, que sustituirá al actual. El borrador se publicó en marzo de 2026 y, a principios de noviembre, todavía no estaba aprobado: el Gobierno regional prevé hacerlo antes de que acabe el año. En junio de 2026 se aprobó además la Ley 2/2026, de medidas urgentes para aumentar la oferta de vivienda protegida, centrada sobre todo en la nueva construcción.
Si vas a vender en los próximos meses, conviene revisar qué norma se aplica a tu vivienda en el momento de la venta. Iré actualizando este artículo cuando haya cambios.
Fuentes
- Decreto 74/2009, de 30 de julio, Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
- Orden de 15 de febrero de 2024, de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, sobre los precios de las viviendas con protección pública.
- Resolución de 19 de enero de 2026, de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, por la que se publican los precios máximos actualizados de las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid para 2026 (BOCM, 30 de enero de 2026), y su tabla de precios de VPO, VPP, VPPB y VPPL de promoción privada.
- Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para incrementar la oferta de vivienda con protección pública (BOCM, 15 de junio de 2026).
- Proyecto de decreto por el que se regulan las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid (Portal de Transparencia).
Asesor inmobiliario en RE/MAX Welcome. Más de 200 operaciones en 9 años en Madrid, especializado en vivienda protegida. Inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid (RAIN), Nº 000001/2018.
Más sobre mí →Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento personalizado. La normativa puede cambiar: si tienes un caso concreto, escríbeme y lo revisamos con tu documentación.